El inicio de toda actuación urbanística de gran tamaño comienza por la denominación de la zona como urbanizable, incluida en los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU) de cada municipio. Pero no siempre son fáciles de llevar a cabo, e incluso muchas veces cuentan con opiniones muy diversas entre promotores y colectivos sociales. Un aspecto cuyo debate se centra en lo que denominamos “calificación de suelo”, concepto que conocemos como tal desde la Ley de Suelo de 1975, y que en gran parte solo se soluciona con el resto de leyes (autonómicas, nacionales,etc.) que protegen o no diversos terrenos. Ejemplos como la huerta de València, objeto de reclasificaciones dudosas durante los años previos a la “crisis del ladrillo”, han sido el foco que a día de hoy nos lleva a preguntarnos qué ocurre, por qué, y cómo.

Comencemos en primer lugar por resumir la legislación de suelo y su trayectoria desde 1975, momento en el que se estipulan los tipos de suelo según su calificación:

1. Suelo urbano: Es aquel que tenga acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de agua y suministro de energía eléctrica, o bien aquel que está comprendido en áreas consolidadas por construcción en al menos la mitad de su superficie.
2. Suelo urbanizable programado: Se realiza según previsiones temporales del plan que suelen ser de uno o dos cuatrienios.
3. Suelo urbanizable no programado: Previsto para necesidades futuras. Se transforma en suelo urbanizable programado con un Programa de Actuación Urbanística.
4. Suelo no urbanizable: Sin derecho a edificar.

No fue hasta 1990 cuando se promulgó la primera Ley de Suelo que, pese a concretar etapas y redistribución de beneficios y cargas entre zonas, invadía las competencias de las comunidades autónomas en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, según la sentencia del Tribunal Constitucional de 1992. En consecuencia, prácticamente la totalidad de la Ley fue declarada como inconstitucional, incluyendo la derogación de la Ley de 1975, por lo que ésta volvía a ser vigente, obligando al gobierno a crear nuevas leyes que establecieran un régimen de suelo y sus valoraciones.

Llegamos ahora a la Ley de 1997 de liberación de suelos y de Colegios profesionales, que elimina la distinción entre suelo urbanizable programado y no programado, siendo ahora todo él urbanizable. Pero la novedad la introduce la Ley del Suelo 1998, que define los tipos de suelo según su clasificación de la manera siguiente:

1. Suelo urbano: Será el suelo ya transformado por contar con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica o por estar consolidados por la edificación en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística, o los terrenos que en ejecución del planeamiento hayan sido urbanizados de acuerdo con el mismo.
2. Suelo no urbanizable: Serán aquellos terrenos que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algún régimen especial de protección incompatible con su transformación de acuerdo con los planes de ordenación territorial o la legislación sectorial.
3. Suelo urbanizable: Será todo el que no tenga ninguna de las dos condiciones anteriores será urbanizable, y podrá ser objeto de transformación.

En resumen, esta ley clasifica todo el suelo como urbanizable, y de ese suelo pasarán a no urbanizable los terrenos protegidos. Es decir, pasamos de “por dónde va a crecer nuestra ciudad” a “por dónde no va a crecer nuestra ciudad”. El objetivo fue disminuir el precio del suelo al aumentar la oferta. Sin embargo, fue en el 2001 cuando (por segunda vez) la sentencia del Tribunal Constitucional declaró inconstitucional gran parte de los artículos de la Ley del Suelo, por el mismo motivo que en 1992: invadía competencias autonómicas. A esta sentencia se le atribuye el haber frenado la liberación del suelo en España.

Llegamos ahora a la Ley del Suelo de 2007, pero tranquilos, que ésta no ha sido declarada inconstitucional. La nueva ley no elimina el paso de suelo rural a la de suelo urbanizado, mediante la urbanización, por lo que es claro que hay que entender que el legislador autonómico puede mantener la clasificación inicial. Así pues, de acuerdo a la nueva legislación estatal, solamente puede clasificarse como urbanizable el suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen. Entre las principales novedades de esta ley, destaca el mandato para que las Administraciones reserven del 30% del suelo residencial de las nuevas unidades de actuación para viviendas sujetas a un régimen de protección pública.

En conclusión, una serie de leyes que no han logrado establecerse hasta 2007 y que por tanto, no han podido satisfacer un problema urbanístico de un país de 505 944 km². ¿Fue ésta la causa de la burbuja inmobiliaria? ¿Afronta esta ley los nuevos retos de sostenibilidad? Muchas dudas que, si bien analizaremos en la próxima entrada, no sabemos con certeza qué hubieran podido evitar.

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